UDN-vordering consortium tegen stopzetting verkoop-met-ontwikkelingsverplichting site Sinbad Sint-Niklaas verworpen – stopzetting wegens economische onhaalbaarheid en noodzaak wijziging bestek afdoende gemotiveerd op basis van artikel 85 wet 2016; grief over vergoedingsvoorwaarde niet-ontvankelijk wegens materiële fout in bestreden beslissing
De Raad van State verwierp de UDN-vordering van een consortium van vier vennootschappen tegen de beslissing van het college van burgemeester en schepenen van Sint-Niklaas om de plaatsingsprocedure voor de verkoop met ontwikkelingsverplichting van de site Sinbad stop te zetten, omdat het eerste middelonderdeel (schending motiveringsplicht) niet ernstig was — de stopzetting was afdoende gemotiveerd op basis van artikel 85 van de wet van 17 juni 2016, nu uit het administratief dossier bleek dat op meerdere momenten doorheen de procedure door deelnemende partijen concreet was aangegeven dat de voorwaarden economisch niet haalbaar waren en de noodzaak tot wijziging van het bestek een aanvaardbaar motief vormde — en het tweede middelonderdeel (over de vergoeding van 7.500 EUR gekoppeld aan een voorwaarde om niet opnieuw deel te nemen aan de nieuwe procedure) in zijn geheel niet-ontvankelijk was, onder meer omdat de voorwaarde een materiële fout betrof die door de verwerende partij als zodanig werd erkend; de kosten werden niettemin ten laste van de verwerende partij gelegd omdat de correcte lezing van de bestreden beslissing pas bleek uit het administratief dossier.
Wat gebeurde er?
Bij beslissing van haar gemeenteraad van 21 juni 2024 schreef de Stad Sint-Niklaas een overheidsopdracht voor werken uit voor de 'verkoop met ontwikkelingsverplichting van de site Sinbad', gelegen te Parklaan 117. Het betrof een verkoop onder voorwaarden van stadseigendom: het privaat project omvatte het ontwerp, de financiering en de realisatie van een privaat bouwproject, onder last van publieke omgevingswerken aan het openbaar domein en de realisatie van sociale woningen. Het project beoogde de herontwikkeling van een belangrijke ingangspoort tot het stadscentrum, met een markant kopgebouw (landmark) langsheen de kruising van Parklaan en Koningin Astridlaan. Als plaatsingsprocedure werd gekozen voor een mededingingsprocedure met onderhandeling op basis van artikel 38, §1, eerste lid, 1°, b) en c) van de wet van 17 juni 2016. De opdracht werd nationaal en Europees bekendgemaakt. De gemeenteraad keurde op 30 augustus 2024 de gunningsleidraad goed. De toewijzing verliep in vier fasen: selectiefase, offertefase, onderhandelingsfase en BAFO-/toewijsfase. De aanvragen tot deelneming moesten uiterlijk op 16 september 2024 worden ingediend. Er werden drie aanvragen tot deelneming ingediend, waaronder een door het consortium van de verzoekende partijen. Bij beslissing van het college van burgemeester en schepenen van 7 oktober 2024 werden alle drie de kandidaten geselecteerd en uitgenodigd voor het indienen van een 'deelofferte' (primair ontwikkelingsvoorstel), uiterlijk op 30 april 2025. Alle drie de geselecteerde kandidaten dienden tijdig een deelofferte in, die op 12 februari 2025 werden voorgesteld aan de beoordelingscommissie. Elke inschrijver ontving individuele feedback. Op basis daarvan werden de drie inschrijvers uitgenodigd om een eerste offerte in te dienen. Op 30 april 2025 werden echter slechts twee offertes ingediend — de verzoekende partijen en kandidaat S. De derde kandidaat (C.) diende geen offerte in en deelde bij aangetekend schrijven van 30 april 2025 mee dat, gegeven de actuele marktrealiteit, de opzet van een kwalitatief project onder de voorwaarden van de opdrachtdocumenten economisch niet haalbaar was gebleken. Op 17 juni 2025 richtte de verwerende partij een brief aan de twee overgebleven inschrijvers met de vraag tot bijkomende toelichting over de inhoud van hun offertes. Op 7 mei 2025 vond een offertepresentatie plaats. In hun schriftelijke reactie van 2 juli 2025 bevestigden de verzoekende partijen dat zij de nieuwe bouwcode van Sint-Niklaas (in werking getreden op 25 mei 2025) grondig hadden bestudeerd en dat hun financieel bod hiermee haalbaar bleef, maar zij boden ook aan de opschortende voorwaarden in hun offerte te laten vallen. De andere inschrijver reageerde op 3 juli 2025. Op 25 augustus 2025 besliste het college van burgemeester en schepenen de plaatsingsprocedure stop te zetten op basis van artikel 85 van de wet van 17 juni 2016. De motivering luidde dat de door de firma's gevraagde fundamentele wijzigingen aan het bestek niet toelieten binnen de huidige procedure verder te onderhandelen, omdat deze wijzigingen een wezenlijke wijziging van de opdracht zouden betekenen, hetgeen niet mogelijk was zonder schending van het mededingingsbeginsel. De stad achtte het aangewezen de huidige procedure te trekken en formeel stop te zetten, waarna de verkoopprocedure, mits kritische lezing van het bestek, kon worden hernomen. De bestreden beslissing voorzag tevens in een vergoeding van 7.500 EUR aan beide inschrijvers — in plaats van de 15.000 EUR (vrij van btw) die het bestek voorzag voor het indienen van een volledige en regelmatige offerte. In de overwegingen van de bestreden beslissing werd aan deze vergoeding de voorwaarde gekoppeld dat de inschrijvers 'niet opnieuw deelnemen aan de nieuwe gunningsprocedure'. Op 26 augustus 2025 werden beide inschrijvers in kennis gesteld. Op 10 september 2025 dienden de verzoekende partijen een UDN-vordering in. Het enig middel, in twee onderdelen, voerde een schending aan van de motiveringsplicht (artikelen 2 en 3 wet 29 juli 1991) en het zorgvuldigheidsbeginsel. Het eerste middelonderdeel betoogde dat de stopzettingsbeslissing onvoldoende was gemotiveerd: er werd verwezen naar 'fundamentele wijzigingen' zonder aan te geven welke wijzigingen het betrof en waarom deze als fundamenteel moesten worden beschouwd. De verzoekende partijen benadrukten dat zij in hun brief van 2 juli 2025 hadden bevestigd dat hun financieel bod haalbaar bleef en dat zij bereid waren opschortende voorwaarden te laten vallen. De Raad van State oordeelde dat artikel 85 van de wet van 17 juni 2016 de aanbestedende overheid een discretionaire beoordelingsbevoegdheid verleent bij de beslissing om een procedure al dan niet stop te zetten, mits de beslissing steunt op deugdelijke motieven en niet willekeurig is. De noodzaak tot wijziging van het bestek is een gegronde reden. Uit het administratief dossier bleek dat op meerdere momenten doorheen de procedure door deelnemende partijen concreet was aangegeven dat de voorwaarden economisch niet haalbaar waren: een kandidaat diende geen offerte meer in, de andere inschrijver had fundamentele wijzigingen gevraagd, en ook de verzoekende partijen verwezen naar de nieuwe bouwcode, wat erop leek te wijzen dat de originele bestekseis strenger waren dan de marktrealiteit toeliet. Het was bovendien niet onzorgvuldig dat de aanbestedende overheid, wanneer twee van de drie geselecteerde firma's aangaven dat de voorwaarden niet haalbaar waren, oordeelde de procedure stop te zetten. Het eerste middelonderdeel was niet ernstig. Het tweede middelonderdeel betrof de vergoeding: de verzoekende partijen betoogden dat de vroegtijdige stopzetting betekende dat geen vergoeding van 15.000 EUR zou worden uitgekeerd en dat in de plaats, ongemotiveerd, een vergoeding van 7.500 EUR werd aangeboden, gekoppeld aan de voorwaarde om niet deel te nemen aan de nieuwe procedure. De Raad oordeelde dat dit middelonderdeel in zijn geheel niet-ontvankelijk was. Enerzijds was het onduidelijk welke grief de verzoekende partijen precies wilden laten gelden (recht op 15.000 EUR, op volledige kostenvergoeding van ca. 100.000 EUR, of een ander punt). Anderzijds erkende de verwerende partij in haar nota dat de voorwaarde om niet opnieuw deel te nemen een materiële fout betrof — een onwettige bepaling die bij vergissing in de overwegingen was opgenomen maar niet in het beschikkend gedeelte (artikel 3) van de bestreden beslissing. Uit het administratief dossier bleek dat het college van burgemeester en schepenen de beslissing had goedgekeurd zonder deze voorwaarde, en dat een software printscreen aantoonde dat de voorwaarde was verwijderd. De verzoekende partijen hadden geen belang meer bij dit element. De vordering werd verworpen. De kosten (rolrecht 800 EUR, bijdrage 26 EUR) werden ten laste van de verwerende partij gelegd, omdat de correcte lezing van de bestreden beslissing slechts volledig vaststond kon worden aangetoond door stukken uit het administratief dossier die eerder niet beschikbaar waren voor de verzoekende partijen.
Waarom doet dit ertoe?
Dit arrest verduidelijkt de discretionaire bevoegdheid van de aanbestedende overheid om een plaatsingsprocedure stop te zetten op basis van artikel 85 van de wet van 17 juni 2016. Vier kernpunten. Ten eerste: de aanbestedende overheid beschikt over een ruime beoordelingsruimte bij de beslissing om een procedure al dan niet stop te zetten, maar mag niet willekeurig handelen en moet de beslissing steunen op deugdelijke motieven. De noodzaak tot wijziging van het bestek — met name wanneer de marktomstandigheden en de bezorgdheden van inschrijvers over economische haalbaarheid aanpassingen vereisen die een wezenlijke wijziging van de opdracht zouden inhouden — vormt een aanvaardbaar motief. Ten tweede: de motiveringsplicht vereist niet dat de stopzettingsbeslissing reeds aangeeft welke concrete wijzigingen zullen worden doorgevoerd; het volstaat dat de redenen voor de stopzetting afdoende worden uiteengezet. Ten derde: het feit dat één inschrijver bevestigt dat zijn offerte haalbaar blijft, belet de aanbestedende overheid niet om de procedure stop te zetten wanneer het totaalbeeld — inclusief de signalen van andere deelnemers — wijst op de noodzaak tot aanpassing. Ten vierde: een materiële fout in de bestreden beslissing (hier: een onwettige voorwaarde die bij vergissing in de overwegingen is opgenomen maar niet in het beschikkend gedeelte) kan door de verwerende partij worden erkend op basis van stukken uit het administratief dossier, waardoor de verzoekende partij geen belang meer heeft bij de grief.
De les
Als aanbestedende overheid: de beslissing om een plaatsingsprocedure stop te zetten moet steunen op deugdelijke motieven, maar je hoeft niet reeds aan te geven welke concrete wijzigingen je zult doorvoeren. Signalen van meerdere deelnemers over economische onhaalbaarheid van de opdracht vormen een gegronde reden. Controleer de bestreden beslissing zorgvuldig op materiële fouten vóór kennisgeving — een foutieve voorwaarde in de overwegingen die niet in het beschikkend gedeelte staat, kan tot verwarring en kosten leiden. Als inschrijver: het feit dat je eigen offerte haalbaar is, belet de aanbestedende overheid niet om de procedure stop te zetten op basis van een totaalbeeld.
Stel jezelf de vraag
Als aanbestedende overheid: steunt je stopzettingsbeslissing op deugdelijke motieven? Zijn deze motieven afdoende uiteengezet in de beslissing? Heb je de beslissing gecontroleerd op materiële fouten vóór kennisgeving? Als inschrijver: is de stopzetting gemotiveerd op basis van aanvaardbare redenen? Zijn er concrete elementen in het administratief dossier die de aangevoerde motieven ondersteunen?
Over deze databank
De Raad van State is het hoogste administratieve rechtscollege in België. Bij geschillen over overheidsopdrachten — van de gunning van een contract tot de uitsluiting van een inschrijver — is het de Raad van State die in laatste instantie oordeelt. De arresten in deze databank zijn door TenderWolf samengevat in begrijpelijke taal, met concrete lessen voor inschrijvers en aanbestedende overheden. Bekijk alle arresten →