Emphytéose terrains de padel Asphaltcosite Asse : annulation – objectifs politiques comme éléments d'évaluation insuffisamment clairs dans le cahier des charges, créant une liberté d'appréciation quasi illimitée
Le Conseil d'État annule la décision du conseil communal d'Asse d'accorder une emphytéose pour des terrains de padel, parce que le critère d'attribution « exploitation socialement responsable » (50 points) renvoyait à des « objectifs politiques » sur un site web contenant un plan pluriannuel de 191 pages avec des dizaines d'objectifs, dont le pouvoir adjudicateur a sélectionné pour la première fois dans le rapport d'évaluation des éléments d'appréciation non identifiables comme tels sur le site web, ce qui lui conférait une liberté d'appréciation quasi illimitée et offrait des garanties insuffisantes contre une évaluation arbitraire et discriminatoire.
Que s'est-il passé ?
La commune d'Asse a décidé d'accorder une emphytéose pour des terrains de padel sur le site Asphaltcosite via une procédure d'offre ouverte et inconditionnelle. Le cahier des charges — qui stipulait explicitement que la législation sur les marchés publics n'était pas applicable — prévoyait trois critères d'attribution : redevance emphytéotique proposée (10 points), vision (40 points) et exploitation socialement responsable (50 points). Pour le troisième critère, le cahier des charges renvoyait aux « objectifs politiques et priorités » de la commune sur son site web. Dix-huit candidats ont déposé un dossier dont cinq furent déclarés irréguliers. S.A. et partenaires ont obtenu 84,86/100 et Swaldo s'est classée deuxième avec 84,58/100 — un écart de seulement 0,28 points. L'écart décisif portait sur le troisième critère : S.A. a obtenu 50/50 contre 40/50 pour Swaldo. Après intervention du gouverneur concernant l'organe compétent, le conseil communal a pris sa propre décision le 21 juin 2021. Swaldo a introduit des recours en annulation. Le Conseil a rejeté le premier moyen relatif aux variantes et options : le cahier des charges accordait une large liberté pour formuler une « vision », et la procédure « inconditionnelle » désignait la procédure elle-même (ouverte à tous), non le contenu des offres. L'indication « pas de variantes/options » sur e-Notification résultait du fait que le pouvoir adjudicateur n'avait pas coché la case, tandis que tout le cadre des variantes/options de la législation sur les marchés publics était inapplicable. Le deuxième moyen a été accueilli dans sa première branche : les éléments d'appréciation relatifs aux « objectifs politiques » n'étaient pas suffisamment identifiables à partir du cahier des charges. Le site web renvoyait à un plan pluriannuel de 191 pages contenant des dizaines d'objectifs dans un ordre sans logique apparente. Aucun des dix-sept éléments d'appréciation utilisés dans le rapport d'évaluation (sauf l'économie locale) n'était identifiable comme tel dans les documents référencés. Cela conférait une liberté d'appréciation quasi illimitée et offrait des garanties insuffisantes contre une évaluation arbitraire. Vu l'écart minimal de points (0,28), cette constatation suffisait. Annulation ordonnée. Dépens : droit de rôle 800 EUR, contribution 80 EUR, indemnité de procédure 1.540 EUR.
Pourquoi c'est important ?
Cet arrêt clarifie que les principes de transparence et d'égalité s'appliquent à l'octroi de droits réels (emphytéose) en dehors de la législation sur les marchés publics. Un renvoi dans le cahier des charges à des « objectifs politiques » sur un site web contenant un plan pluriannuel de 191 pages, sans préciser quels objectifs sont pertinents pour l'évaluation, offre des garanties insuffisantes contre l'arbitraire.
La leçon
En tant que commune octroyant une emphytéose : formulez clairement les éléments d'évaluation — un renvoi à un plan pluriannuel volumineux ne suffit pas. Précisez quels objectifs sont pertinents. Si vous demandez une « vision » sur un bail de 50 ans, les soumissionnaires disposent d'une marge pour proposer des alternatives. En tant que soumissionnaire : des éléments d'évaluation imprévisibles constituent un moyen d'annulation solide, surtout avec un écart de score minimal.
Posez-vous la question
En tant que pouvoir adjudicateur : mes éléments d'évaluation sont-ils prévisibles à partir du cahier des charges ? Ne renvoie-je pas à une source trop vaste sans concrétiser ? En tant que soumissionnaire : pouvais-je prévoir les éléments d'évaluation à partir du cahier des charges et des sources référencées ?
À propos de cette base de données
Le Conseil d'État (Raad van State) est la plus haute juridiction administrative de Belgique. En matière de marchés publics — de l'attribution d'un contrat à l'exclusion d'un soumissionnaire — le Conseil d'État tranche en dernier ressort. Les arrêts de cette base de données sont résumés par TenderWolf en langage clair, avec des leçons pratiques pour les soumissionnaires et les pouvoirs adjudicateurs. Voir tous les arrêts →